Vendite di immobili non solo dal notaio

da internet

E’ di qualche giorno fa la notizia – allarmistica, allarmata e sorpresa – di una legge che consentirebbe anche agli avvocati – in luogo dei più dispendiosi Notai – di predisporre e sottoscrivere atti di trasferimento immobiliare.

Il Notariato ha elevato voce contrariata e l’avvocatura non può che manifestare perplessità per la formulazione del testo normativo che – così come proposto – presenta nodi interpretativi da sbrogliare e si scontra con seri problemi nell’applicazione, cozzando con la disciplina attuale di alcuni risalenti istituti del diritto ed andando ad eliminare uno storico riparto di competenza tra le due distinte figure professionali.

Ma andiamo con ordine.

In primo luogo, è bene precisare che si tratta di disposizioni non ancora in vigore, poiché contenute in un DDL, ossia un disegno di legge di proposta governativa che richiede i necessari passaggi approvativi – con o senza emendamenti – alla Camera ed al Senato.

Il suo contenuto è consequenziale espressione del titolo con cui è stato proposto (DDL sulla concorrenza), che anela a promuovere la libera iniziativa in campi in cui l’oligopolio dei poteri forti può essere di danno all’economia ed ai consumatori.

In quest’ottica si vorrebbe erodere la competenza esclusiva dei Notai a curare i trasferimenti immobiliari, seppur in un ambito precisamente delimitato: quello delle cessioni onerose (compravendite) e gratuite (donazioni) di immobili ad uso non abitativo di valore catastale uguale o minore ad € 100.000 o di costituzione, modifica o estinzione di diritti reali su essi, categoria, quest’ultima, ricomprendente il noto usufrutto o i più tecnici diritti di uso o superficie o enfiteusi.

Più esattamente, il testo della proponenda legge parla dell’attribuire all’avvocato il potere di autenticare le firme dei contraenti in calce alle scritture private regolanti detti trasferimenti, peraltro introducendo la regola della gratuità della prestazione, norma imperativa, dunque non superabile da diversa pattuizione eventualmente interveniente tra avvocato e cliente.

Una possibile interpretazione di tale norma potrebbe andare nella direzione del “fai da te” del diritto, potendosi ipotizzare lo scenario della presentazione all’autentica degli avvocati di scritti liberamente predisposti dai privati, magari usufruendo di quei formulari che la rete web mette numerosi a disposizione. Tanto più che il testo di legge prosegue ponendo a carico diretto della parte privata l’acquisizione delle visure ipotecarie e catastali necessarie alla stipula dell’atto e la trasmissione delle comunicazioni di avvenuta sottoscrizione dell’accordo. Scenario preoccupante non tanto per la categoria forense (e, del pari, per quella notarile) che potranno, al più, perdere un ambito di competenza, ma per i consumatori stessi che, nel campo dei trasferimenti immobiliari più che in ogni altro ambito, hanno bisogno di adeguata tutela. Gli acquisti di immobili sono alquanto delicati, richiedendo di verificare, a titolo esemplificativo e non tassativo, la libertà dell’immobile da mutui, ipoteche, trascrizioni di atti giudiziari, provvedimenti di assegnazione al coniuge emessi in corso di separazione. Inoltre, gli atti debbono essere trascritti ai fini della loro conoscenza ed opponibilità erga omnes; poiché l’ordinamento giuridico italiano ha adottato il cosiddetto “sistema pubblicitario” delle vicende immobiliari, liberamente consultabili presso le conservatorie radicate sul territorio.

Ma proprio l’individuata complessità della materia potrebbe rendere ipotizzabile un’altra interpretazione della legge che consenta anche alla categoria forense di curare non solo l’autentica, ma anche la preliminare redazione dei piccoli trasferimenti immobiliari (cantine, soffitte, box non abitabili) svolgendo ogni adempimento sino alla stesura materiale dell’atto. Ed allora questo non può che assumere la forma della scrittura privata, unico strumento liberamente in uso agli avvocati. Difatti, un distinguo tra avvocatura e notariato è rappresentato proprio dalla utilizzabilità da parte dei soli secondi dell’atto pubblico.

In tema, sia consentito dubitare sull’applicabilità della riforma laddove propone di devolvere ai legali anche le donazioni di piccoli immobili, essendo di impedimento la forma, ex lege, ad oggi, vincolata all’atto pubblico. Mentre non si può negare l’interesse verso l’apertura ad un ambito di competenze la cui esclusività era già stata in minima parte erosa da parte dell’avvocatura che, ad esempio, da tempo cura i trasferimenti immobiliari nell’ambito delle procedure giudiziali di separazione personale dei coniugi nei Tribunali – numerosi – che consentono questa prassi.

Dunque e concludendo, ci predisponiamo in stato d’animo curioso a seguire l’iter di una legge che già si prefigura tormentato, difficile, lungo ed incerto quanto a positiva conclusione.

Giosetta Panezze